近日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）正式发布。《意见》认为目前城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不 配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难，并要求切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度。

　　《意见》的出台立即引起了各方的关注，那么对于经济适用房、廉租房建设息息相关的房产商是如何看待这个政策的呢？为此，记者采访了宁波部分房地产业内人士。

　　未来房市将形成两种体系

　　中房置业市场策划部 余敏捷

　　《意见》的出台说明国家已经在逐步对住房保障体系的建设加大力度了。未来房市会出现两种分离的住房体系，一种体系是国家将重视解决低收入家庭的住房问题，廉租房建设的比重会不断地加大。另一种体系就是市场经济下商品房开发体系，这又可以分为高档和中低档商品房开发，国家将鼓励消费，鼓励流通交易，但是不提供过度投资。在税收上，按照不同的面积收取不同的税费，开征或加大消费税和物业税，并施行现房销售。

　　此外，《意见》在产权上明确规定，购房人对经济适用房只拥有有限产权，政府享有回购权；在用地供应总量上，规定廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%等规定。既是在调控供给，同时也在调控需求，让房地产市场更健康有序地发展。

　　廉租房、经济适用房可以更经济

　　联合地产营销总监 巫资有

　　《意见》的出台对普通老百姓是一个大利好，体现了政府在完善住房保障体系中的决心，也是国家调控房价的基本手段。一方面解决经济适用房和廉租房问题，另一方面，政府把握土地，发展商品房市场，这样整个住房市场就会趋于稳定，不会出现现在这种完全依赖商品房市场的住房制度从而产生的高房价的后果。

　　但是个人觉得《意见》有些地方还可以分得更细一些，廉租房、经济适用房可以更经济，如新建廉租房控制在50平方米以内，新建经济适用房控制在60平方米以内这些政策，虽然圈定了面积范围但是没有进行更明确的划分。一般来说，一些家庭用房和外来大中院校毕业生用房情况是不一样，这方面可以更加明确一些，根据实际情况来定经济适用房和廉租房的面积。尽可能多地在同样的建筑体量上做更多的房源，达到经济适用的目的。

　　开发商的压力减小很多

　　宁兴房产营销部经理 鲍致远

　　经济适用房、廉租房建设不仅是老百姓关注的问题，也是开发商关注的问题。目前房价过高，所有的压力都在开发商身上。一方面是社会压力；另一方面是政策压力。不少老百姓认为，目前市场上住房供应量紧缺、小户型房源供应紧张，导致房子买不到，买不起，是开发商缺乏社会责任感造成；此外政府也把当前房价过高的责任归咎到开发商身上，认为开发商用不正当手段在制造紧俏市场哄抬价格，所以国家的宏观调控接二连三地出台。

　　《意见》的出台正好减轻了开发商这两方面的压力，《意见》对廉租房、经济适用房的面积进一步地明确，直接减少了开发商的开发压力，商品房和经济适用房之间的界限也明确了很多，高收入者买商品房住大户型，低收入者买经济适用房住小户型，政策有效地解决了目前商品房的户型困境；此外上半年房价涨势迅猛，开发商心中都担心下半年会出台严厉的政策，有的开发商甚至迫不及待地开盘；《意见》的出台减缓了这一预期，可能这个政策是下半年调控“最严厉”的政策了。

　　政策短期对房市影响较小

　　容创机构副总经理 姚春永

　　《意见》在短期内对房价的调控影响不大。这是因为，在短期内，新政策要实施，要对房市产生影响，还有一个滞后期，从政策出台、到土地供应、再到住房供应，其间需要经过大约两年左右的周期。所以当前这一政策很难对房市产生影响。

　　《意见》的出台把解决城市低收入家庭住房困难“作为政府公共服务的一项重要职责”，这是政策的一个亮点。其实经济适用房政策已经施行了很多年，这次并不是第一次提出，但是低收入家庭住房困难问题却一直没有得到有效解决。所以，这次政府将这一民生问题上升到公共服务职能，是对以前政策的一次有效反思，从政府职责上来看待这一问题，从这点上讲，《意见》更是一项将会长期执行的住房保障政策。

　　覆盖面可以更大些

　　东骏营销研展部主管 袁灿东

　　《意见》规定，经济适用房和廉租房的覆盖面是低收入者，我认为这个覆盖面还不够大，应该将中低收入者都纳入保障范围内，同时将庞大的外来人口也纳入在内。目前仅保障当地城市户口的低收入者，对一些经济发达的城市，尤其是像宁波这样的城市几乎不会有什么影响，因为宁波的购房群体中有70%左右是外来人群。按比例来说，只有当40%左右的人群被划到商品房市场外，才会对当前的房产市场能够产生足够影响。

　　再就具体的开发看，在经济适用房和普通小区中划出一部分作廉租房，这将增大开发设计成本，这部分成本如何消化，对政府和承建单位都是课题。不过总的来说，感觉这次《意见》的方向是逐渐回归本位了，让市场和计划有了较明显的分别，既哪些人群需要国家保障，哪些可以在市场中解决。照这个方向下去，目前的房地产市场问题可以逐步得到解决。

　　集资合作建房将减少

　　众策房产总经理 曾雪松

　　在《意见》中，我比较关注单位集资合作建房政策，以前不少单位搞集资合作建房，浪费了不少土地资源，特别是政府有关部门的大批集资建设房，而且有不少房源被有意出售给了投资者，不能有效地解决住房供应问题。现在《意见》规定了各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。这有利于住房市场的健康有序发展。

　　就宁波而言，《意见》中规定“单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合城市规划前提下，经城市人民政府批准，并利用自用土地组织实施”。宁波符合要求的企业很少，所以未来宁波的单位集资合作建房将会大大地减少。

　　归根结底看土地供应

　　维科置业（镇海）策划主管 周宏涛

　　很明显《意见》中透露出了明显的调控房市意图。但是，《意见》能不能起效，关键看地方政府执行力度。其实所有的调控归根结底都要看地方政府的执行力度，这里会有一定的利益冲突，所以未来的发展究竟如何还不明朗。还有一点，我认为最根本的，就是增加土地供应量，比如像宁波这样规模的城市每年推1000万平方米住宅用地，这样需求才能得到有效释放，房价就能控制住了。现在房价太高，要调控房价，光靠廉租房、经济适用房的建设可能还不够，上世纪80年代我国实行批租政策，后来取消了福利分房，所有的需求都被投向市场，土地也改成竞拍，土地供应不足，地价上来了，房价也上来了。所以，与其看《意见》的未来，不如看我们的土地政策是不是会有新的变化。

　　政府终于“无为而治”了

　　华星房产咨询有限公司 陈敏梁

　　政府很英明，不像前几次那样直接打压商品房市场。现在的市场正处于高速运行状态，对不少老百姓来说，越调控越恐慌，这从前几次调控的结果已经可以看出。政府或许已经知道“堵”不是办法，于是开始疏通了。保障低收入者的住房，既可以调节市场，也符合构建和谐社会的精神，取之于民用之于民，才是一个负责任政府的行为。

　　这次的《意见》不直接针对住房供应，而是在最后以“继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实”收尾，这重新要求了开发商做好各项准备，尽可能地要把房价涨幅的势头慢下来，同时也把不和谐的因素降下来，这有点无为而治的味道。通过市场最后的自我调节，让边际效应慢慢起效，挤压那些无效需求，保留最紧迫的需求。